CBRE世邦魏理仕近期發布了《冷庫投資與選址策略》，報告提出了中國冷庫的分類分級標準，并通過對高標冷庫市場的分析，為相關投資者和冷鏈企業提供關于冷庫投資城市選擇和選址的策略建議。

中國冷庫分類標準

CBRE通過對國內冷庫市場的長期研究，結合國家冷庫設計規范、相關政策文件及行業未來趨勢，從建筑形態、層高、承重、溫區等維度綜合提出國內冷庫的分類分級標準，將冷庫分為A、B和C三類。A類是指按照國際標準設計和建造的專業冷庫；B類是指高標干倉和優質廠房參照專業標準改造成冷庫；C類是指傳統農批市場和農民倉。其中，A類和B類為高標冷庫，C類為低標冷庫。

數據來源：世邦魏理仕，2022年4月

根據世邦魏理仕對主要城市冷庫的數據監測和評估，全國高標冷庫（A類和B類）合計面積為876萬平方米，在中國冷庫總存量中占比不足1/3，其中A類冷庫僅為13%，B類冷庫19%。市場上的存量冷庫，依然以傳統的低標冷庫（C類）為主。

數據來源：世邦魏理仕，2022年4月

《“十四五”冷鏈物流發展規劃》指出要淘汰關停不合規不合法冷庫、老舊高耗能冷庫、加快冷鏈設施改造升級。未來，A類和B類冷庫將成為冷庫增量市場的主要類型。物流地產商以及投資者紛紛進入冷鏈領域，將引領行業按照專業冷庫的標準和要求進行設計、建造、運營和管理，或對高標干倉及優質廠房采用冷鏈技術設備進行溫區升級和功能改造，滿足冷鏈食品企業的標準和要求。

C類冷庫將面臨市場整治，具有較大的升級改造空間。C類冷庫多為傳統冷庫、農產品批發市場冷庫以及部分私自改造的冷庫。未來C類冷庫在部分淘汰外也存在升級改造的空間，包括配套建設封閉式裝卸站臺等設施，完善流通加工、分撥配送、質量安全控制等功能。

高標冷庫現在及未來：以分撥配送型冷庫為主

分撥和配送型冷庫依然是未來高標冷庫主要的增長方向，包括普通冷庫升級以及未來需求增長。根據國外經驗，投資者還可以為食品企業定制生產型冷庫。

數據來源：Sysco，Americold，世邦魏理仕，2022年4月

高標冷庫增長預測

根據CBRE統計，高標冷庫的主要客戶90%以上是食品相關領域。連鎖餐飲、商超零售以及進口食品等領域未來均將保持持續增長的趨勢，為高標冷庫創造了巨大的需求空間。同時，現有低標冷庫將有部分改造升級為高標冷庫，高標冷庫在城市配送環節滲透率也將逐步提升，預計“十四五”期間中國高標冷庫需求將持續高速增長。

數據來源：世邦魏理仕，2022年4月

冷庫投資建議

在報告中，CBRE從冷庫市場供求、行業格局、投資框架、城市選擇等方面，提出冷庫投資的建議：

1.冷庫市場整體供不應求

全國冷庫仍處于供不應求，未來三到五年是冷庫投資的重要機遇期；

高標冷庫的產品設計、建造品質等方面更符合冷庫租賃、資產交易的需求，將成為未來冷庫開發投資的主要形態。

2.冷庫行業整合提速

投資者、物流地產商陸續進入冷鏈賽道，資產端和運營平臺將涌現更多交易機會，加速行業整合；

頭部企業在投資方的推動下，將通過自建、改造、收購等途徑加快全國冷庫布局，擴大持有和運營的冷庫規模，形成規模優勢和網絡效應。

3.ECIC冷庫投資評估框架

冷庫區位是獲得穩定的出租率和租金的重要保證。CBRE建議投資者依據每個城市的經濟及消費增長趨勢（Economy）、冷庫需求畫像（Client）、基礎設施完備程度（Infrastructure）、競品情況（Competitor）這四大要素，評估冷庫投資決策。

4.重點城市冷庫投資活躍

關注北上廣深以及周邊城市的新項目地塊開發和存量項目升級改造的投資機會；

關注樞紐城市內熱門子市場、優質區位的冷庫投資機會；

在其他重點城市可聯合冷鏈食品企業或進口貿易商共同規劃和開發冷庫，綁定租戶未來三至五年的冷庫需求。

冷鏈服務業務聯系電話：13613841283

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