中國高標冷庫數量只占總容量的30%！

時間：2023-08-05 22:03:46來源：admin01欄目：冷鏈新聞閱讀：

高標冷庫需求量上升，物流地產冷庫運營的模式有這些......

冷鏈產品與其他傳統的常溫產品最大的區別，就是常溫產品在流通過程中靠價格或是服務取勝。但冷鏈產品都是以質量為先，第二才是成本。

隨著新零售與生鮮電商的興起，冷鏈物流行業也逐漸分化成熟，各類模式應運而生。

競爭能否滿足生鮮電商的發展需要？

高標冷庫需求量上升，冷鏈運輸網絡更下沉

“很多企業在生鮮冷運的投入還是比較謹慎的。對冷鏈企業而言，冷藏庫的擴大投入可能會產生較大的經營壓力，幾乎是生鮮領域的大企業具備一定規模后才進行投入使用。”某物流中心總經理吳建偉表示，冷藏庫的建設成本比普通的干倉高出很多，在干倉的基礎上改造一平米，大概在2000元左右，該費用只是純粹做一些制冷機組、保溫方面的改造，不包含開工設備等。

中西部三四線城市的消費起來后，冷鏈運輸的網絡更加下沉，隨著冷鏈基礎設施的進一步擴展，生鮮冷鏈從2B向2C轉變，改變了傳統生鮮供應鏈的商業模式。在冷鏈倉儲作業方面，訂單開始系統化，對倉的分揀作業要求更高，原先2B是大批量分揀，現在2C后分揀要拆零。在冷鏈生鮮運輸上，訂單碎片化使配送的頻次效率進一步加強。

冷鏈物流相關標準不統一

除了食品安全問題外，冷鏈物流也面臨其他痛點。

在政策方面，規范冷鏈物流各環節市場主體行為的法律法規體系尚未完全建立。由于冷鏈物流中的生鮮農產品訂單呈現不同品類、小規模、碎片化趨勢，增加了冷鏈物流分拆、裝卸流程，加大了冷鏈物流標準化難度。當前冷鏈物流相關標準不統一，冷鏈物流各環節的設備設施，溫度控制和操作規范等方面缺少可供參考與執行的統一標準。

在生鮮產品源頭上，由于中國不是大規模種植養殖，產業端比較分散，很多產地的生鮮農產品沒有在產地進行分級包裝，應季的農產品上市后需要馬上推銷，導致價格比較低，農民實際上并沒有從中收益很多，農民在這方面積極性不高。此外，由于沒有在產地進行控溫保存，生鮮產品從生產端到消費端的損耗率較高。運輸車空車到基地拉貨，付了雙向的流通成本，也加重了生鮮農產品的物流成本。

“生鮮生意的邏輯是生鮮產品及時從產地到倉庫，再把庫里停留的時間壓縮到最短，能夠盡快送到客戶手上去。現在生鮮行業的供應鏈信息化水平仍需提升，尤其是生鮮產品信息追溯平臺和系統建設還相對落后，如果在消費終端出現產品質量問題，責任歸屬難以劃分，會影響生鮮產品全鏈條。”吳建偉表示。

當下冷鏈環節溯源在技術上完全可以實現，但同時也意味著要花更高的成本。“目前冷鏈整體的數智化布局普遍還未達到較高水平，許多環節的跟進還需要依靠大量的人力，信息還不能實現完全互通。雖然也有預約等一些機制在，但通常情況下由于供應商配貨時間、倉庫人力調配等不可控因素，還是可能造成一些資源閑置。”

冷鏈庫存復用

“很多大型友商為了搶占市場燒錢很嚴重，至少社區團購這一塊的價格戰還是存在，也可能會持續下去。它們的模式確實不是為了做生鮮的生意，而是借助生鮮這個概念來做大數據，或者說做一個未來并不在生鮮本身上獲利的生意，相當于花了非常低的成本拿到了足夠龐大的客戶數據，對他們而言實際上還是劃算的，所以愿意去燒這個錢。”吳建偉表示。

在未來生鮮電商的發展方面，未來生鮮電商在產品的品質方面競爭會更加激烈。“我們希望通過品牌建設，真正把好的農產品賣給對生活品質有一些要求的消費群體。如果純粹打價格戰，低價降低產品的質量，對整個冷鏈的副作用會更大。”

對于近年電商直播的興起，某物流華南冷鏈倉儲負責人王敏龍在峰會上表示，原來在前端促銷的力度、金額等都是計劃性的，現在面對電商直播后，徹底顛覆原來的一些算法模式和一些折扣方案。

為了緩解直播電商的沖擊，應對季節性凍品空倉率較高的問題，王敏龍表示，在倉儲方面計劃做BC端的融合，在B端業務不忙的情況下，支持電商直播的業務，C端在沒有雙11與618大促的情況下，拿出共享庫存去做一些B端的業務存儲跟配送。冷鏈業務的商品共享庫存，通過庫存復用的結構，做線上一盤貨，幫客戶做一些線下業務鏈的支撐。

冷鏈業務前期重在鋪倉，在多種行業領域開展業務，成本在分攤和開支方面不可控。未來，將針對幾個主流領域做更多的數據資源的沉淀、技術開發。第一個可能會往餐飲一體化主題開展客戶群體，打開之前看不到的場景或是一些成本優化的空間。

物流地產商冷庫運營的三種模式

就目前物流地產商介入冷庫及其運營，暫已形成了三種模式：

以“WW”為代表的“重運營強標準”

即在國內全面實施冷鏈物流產業，將資產與運營放在同等重要的位置上，追求運營標準化和成本標準化，為客戶提供以冷庫資源為保障的冷鏈服務解決方案，從而帶動實現冷庫與冷鏈園區的標準化。

這是一個漫長的過程，這不僅需要一個企業一個集團的投入，更需要舉整個產業、整個行業之力。

以“YP”為代表的“運營服務于資源”

即整體呈現“全資產全運營”格局，實質是拿冷鏈運營做題材，以獲取產業園用地資源為目的。

事實上始終存在開發與運營的嚴重不均衡，也勢必形成“投資收益”的不良循環。

以“PLS”為代表的“產業鏈影響資源”

即表現形式上扶持整個冷鏈產業鏈的各個環節，但在極端且漫長的不穩定產業發展階段，對冷庫資源網絡化開發的作用極為有限，也是拿產業當題材，實際仍是招租+物業。

那么以物流倉儲與園區作為前提資源與條件的物流地產商，應采取怎樣行之有效的運營方式介入到冷庫的開發與經營中去呢？

結構并存

即冷庫資源的收購、定制與預制并存，這不僅是資產和硬件層面的，也將涉及不同的運營運作方式。

目前國內冷鏈市場處于本土生鮮農產品與進口生鮮農產品并存的格局，各自對冷庫的需求存在對沖狀態，即存在上下游關系。

進口生鮮農產品的規模化存貯需要以高標倉為特點的倉儲資源，但由于規模大和周轉慢，會影響單價水平；

本土生鮮農產品，依托以銷定產的產業鏈體系，由于規模小、周期短，對單價和庫區品質要求不高。

因此保有兩種資源是有必要的，即通過收購部分正處成熟運營，規模小、區域化的冷庫與園區，同時預制化現有干貨高標倉園區的部分庫房，以形成對上述兩種冷鏈產品生態的需求把控和客戶引進與平衡。

與此同時，發揮收購資源的運營能力，覆蓋兩種資源的運營，以達成在同一地區的生鮮農產品對沖式協同。

而定制化，主要針對互聯網與新零售商超和高端的醫藥流通倉儲需求，以有資源有客戶為優勢，吸引謀求與第三方冷鏈服務商的運營合作，并逐步培植自己的深度運營團隊，尤其是醫藥流通領域。

從而，整體上形成“收購”、“定制”和“預制”并存的格局，及其運營模式。

運力融入

即有意識地在多建制的冷庫及園區條件下，引進車輛運力資源，使得園區成為干線冷鏈運輸與冷鏈城市配送的交互點。

對區域型低端冷庫資源的收購，實質是在搭建一個融入運力的運營體系，因為這些區域型低端冷庫才是目前真正意義上的“干配樞紐”，讓這種優勢向目前現有和新開發的高標倉園區延伸，一方面放大運力在更多資源上的收益，另一方面則對區域的多等級冷庫形成運營和收益的再疊加。

運營創新

即從軟硬件多角度融合包括：金融、貿易、運力等運營項目，形成立體的運營創新格局，進一步加強客戶對冷庫資源及基礎運營的粘性。

收購與定制，可以通過各種金融杠桿模式，實現資源改建、升級和運營整合。

適度參與貿易，通過貨權關系與讓渡流程，實現更為緊密的運營合作關系和深度業務合作，拓寬更廣泛的供應鏈業務空間。

由點到面地逐步建立由區域到全國的運力平臺，依托區域園區和冷庫的駐車優勢，從硬件上開發有利于駐車、轉運、駁運和生活的配套條件，并在軟件上開發自有與合作的運力互聯網平臺，以聯動更廣泛的園區資源和運力資源。

中國高標冷庫數量只占總容量的30%！

中國在電商領域已經處于世界前列，據報告顯示，預計2022年中國電商市場規模將達到1.8萬億美元。從最初的網購平臺淘寶、外賣美團，到今天的京東、餓了么、拼多多以及各類生鮮電商平臺的百花齊放，讓人們越來越習慣“宅”生活。在世界百年未有之大變局的形勢下，建立新時代下我國超大規模的統一大市場是實現中國內循環的關鍵。然而，高標準冷鏈物流設施作為物流地產的細分領域，其發展仍然滯后，市場上充斥著老式的農批市場冷庫、不合規的改建冷庫，高標冷庫的存量還非常少。

需求產生新業態

中國擁有14億人口的食品消費市場，市場容量超過10萬億元，而其中餐飲市場就占了4萬多億元；另外，隨著我國人均消費能力快速增長，人民在食品上的需求就會迎來轉折點，這也為中國的冷鏈行業帶來了巨大的發展機會。

近年來，中國冷鏈物流市場規模不斷擴大，為預制菜行業的業務拓展提供了機遇和保障，有效地擴大了銷售半徑。與此同時，預制菜業務也對冷鏈基礎設施的多功能如倉儲、分揀、配送等提出了更高需求，要求冷庫具備多溫區組合+溫區靈活可變的功能，從而達到預制菜更高標準的運營要求。

從20世紀90年代后期開始，由于麥當勞、肯德基等快餐店進入中國市場，預制菜的前身——凈菜的加工配送工廠開始出現，受眾目標集中在連鎖餐飲業。直到2000年左右，隨著中國經濟的迅速發展，各大城市開始出現手工作坊式的半成品菜企業，面向消費者的凈菜開始風靡大街小巷。這類凈菜是指按照不同的菜品將所需的原材料進行處理，之后按統一的規格進行包裝。消費者購買到家后還需要下鍋進行炒制才能端上餐桌。

當時冷鏈并不完善，通過冷藏方式進入到超市售賣的凈菜只有1—3天的超短保質期，配送距離也十分有限，造成了食材的高損耗。而今天的預制菜已經在冷鏈技術不斷迭代的基礎上消費者無法出門采購，因此ToB端的預制菜開始向C端轉移，并且成為了當前的消費熱點。

預制菜配送鏈條的延長讓全國各地的消費者足不出戶就能品嘗各地的特色風味，多樣化的選擇和操作簡單的特點符合“宅”經濟的需求，將為預制菜帶來更大的市場機遇。

生鮮電商、預制菜、新零售等新業態讓從業者看到市場需求的不確定性愈發明顯，只有以更靈活、更高柔性的供應鏈運營模式去滿足商流、物流和信息流，才能適應當下市場環境。

行業鏈條同發展

成配送的需求而變得分外“搶手”。

是壓力仍然存在，還需要上下游企業一起協同分擔。

冷鏈鏈條非常長，只有與多方攜手，通過“專業的人做專業的事”以及“優勢互補、共同發展”的原則，共同推動與提升中國冷鏈基礎設施水平，才能最終實現保障食品供應和食品安全的目標。

然而，反觀中國市場上占據主導地位的，還是老式農批市場冷庫，該類冷庫軟硬件設備普遍落后，標準低，環境差，溫度不達標等現象仍然存在。根據世邦魏理仕的數據統計，目前中國高標冷庫數量只占到總容量的30%。

“干改冷”也是目前較為集中的現象，從整個行業的角度出發，干改冷是一個過渡形式，目的是為了快速滿足市場需求，但也造成了大量的資源浪費。冷鏈需要持續盈利，和干倉不一樣，要通過運營來證明價值，所以冷鏈基礎設施建設的最終方向還是要一次成型。

從冷庫的整體分布情況來看，資源出現了結構上的分化。北上廣深及經濟發達地區呈現供不應求的現象，而一些二三線的市場則可能被供過于求所困擾。

所以行業面臨著一邊是大量冷庫的閑置、一邊是找不到冷庫資源的現狀，這種結構性的不平衡亟待改善。

低碳成為必修課

2021年底，《“十四五”冷鏈物流發展規劃》（簡稱《規劃》）的重磅發布，進一步確立了冷鏈物流在現代化建設全局中的重要地位，一方面促進了農產品生產和流通消費，加快了內循環的步伐，另一方面也為行業升級指明了方向，推動了行業的高質量發展。《規劃》對國內冷鏈物流行業提出了總體目標，可以預見，到2025年，國內將初步形成銜接產地銷地、覆蓋城市鄉村、聯通國內國際的冷鏈物流網絡，基本建成符合我國國情和產業結構特點、適應經濟社會發展需要的冷鏈物流體系，完成100個左右國家骨干冷鏈物流基地的布局建設，基本建成以國家骨干冷鏈物流基地為核心、產銷冷鏈集配中心和兩端冷鏈物流設施為支撐的三級冷鏈物流節點設施網絡。

　　冷鏈物流上升到國家戰略高度，迎來了黃金發展期，低碳也成為了重要的課題之一。

　（圖片來源于攝圖網）

近幾年，全球氣候驟然變暖，很多地方甚至實施了限電的措施——減少工業企業的用電，保障民生用電。

2020年9月22日，在第七十五屆聯合國大會上，中國提出“雙碳目標”，將提高國家自主貢獻力度，采取更加有力的政策和措施，二氧化碳排放力爭于2030年前達到峰值，努力爭取2060年前實現碳中和。“雙碳目標”也因此成為“十四五”期間貫穿各行各業的核心突破點。同樣，冷鏈也在低碳方面面臨著更嚴峻的挑戰。

冷鏈作為高能耗的產業，其低碳目標就是把食品存儲和流通環節的單位能耗指標降到最低，以最經濟的成本完成農產品從最先一公里到餐桌的過程，這不光停留在理念，更要依靠技術，將包括新能源技術、儲能技術、物聯網等在內的多種技術手段充分應用到冷鏈行業中，完成整個行業的提檔升級，從而達到降本增效的目的。

冷庫投資分析：消費市場與政策利好共同催生投資機會（一）

我國冷庫設施以生鮮食品類商品倉儲為主，生物醫藥冷庫規模較小。冷庫規模上呈現“總量大、人均不足、低標冷庫為主”的特點，人均冷庫容量僅為美國的1/4和日本的1/2，落后于全球平均水平；其中高標冷庫占比僅有約32%，較美日等發達國家仍有較大差距。區域分布上，呈現“東多西少、產銷地集中”的特點，華東地區人均庫容達到0.185立方米，遠高于西南部人均庫容；且庫容多集中在京滬等大型城市。

我國果蔬等農產品產量長期居世界首位，人均產品也大幅領先于世界平均水平，為我國冷庫發展提供了有力支撐。預制菜、中央廚房等餐飲新模式近年來得到快速的發展和普及，催生了冷鏈配送和倉儲的巨大市場。此外，我國人均凍品消費僅有10.6 千克/年，為美國的 1/8、日本的 1/2，面臨巨大的增長空間。在餐飲新模式和居民凍品生鮮消費提升的雙重推動下，我國冷庫的市場需求有望得到進一步釋放。

2021年國務院發布《“十四五”冷鏈物流發展規劃》，提出建設100個左右國家骨干冷鏈物流基地，形成內外聯通的“四橫四縱”國家冷鏈物流骨干通道網絡。在國家頂層設計指引下，僅2021年各省就推出了過581項冷鏈物流相關政策、規劃，冷庫的發展進入政策紅利期。

我國高標冷庫以銷地型冷庫為主，產地冷庫發展迅速，市場存在階段性供過于求。市場主體格局較為分散，暫未形成明顯的頭部企業，且多以重資產投資為主。資產運營方面，能耗成本占運營總成本比例高達31%-37%，因此項目投資需要重點關注冷庫制冷系統和保溫系統。在ESG評價指引下，應積極發展綠色環保制冷系統，尤其是對于新型制冷劑的使用；積極探索屋頂光伏、電力儲能等環保設施的使用，實現冷庫運營的低碳轉型和降本增效。

冷庫概況

1.1、冷庫的概念與類型

（1）冷庫的定義

狹義上講，根據我國《冷庫設計標準》（GB50072-2021）中的定義，冷庫（Cold Store）是指采取人工制冷降溫并具有保冷功能的倉儲建筑，包括庫房、制冷機房、變配電間等。

廣義上講，冷庫是一種特殊的倉儲物流類基礎設施，除具備庫房、制冷機房、變配電間等基礎的建筑及設備外，還具有集貨、制冷、加工、檢測、信息收集、存儲、分揀、配送等重要功能，是冷鏈物流全流程中的重要節點設施。

冷庫作為冷鏈物流行業的重要環節之一，主要服務商品包括初級農產品、食品深加工產品、醫藥用品及器械以及部分工業制品等。其中，我國冷鏈物流行業主要的服務對象以食品為主，占比高達90%。根據中物聯冷鏈委分析，我國冷鏈物流服務商品主要以蔬菜、水果、肉類、水產品、乳制品及速凍食品六大食品門類為主，并且蔬菜、水果兩個食品品類占比過半。

數據來源：中物聯冷鏈委

（2）冷庫的類型

規模上，冷庫可以分為大、中、小型冷庫，根據設計規范，一般大型冷庫規模容積大于20，000m3，中型冷庫規模在5，000-20，000m3之間，小型冷庫規模小于5，000m3。

按溫區分布，冷庫一般分為冷凍庫（-18℃以下）、冷藏庫（0-10℃）、恒溫庫（10-25℃）。冷凍庫是冷庫的主要溫區，占比高達7鮮水產、冷鮮肉、果汁、鮮牛奶、部分水果蔬菜等。恒溫庫（10℃-25℃）市場規模較小，主要用于存儲需恒溫保存的蔬菜、水果、紅酒等。中冷聯盟在其制定并倡導的《冷庫標識》中進一步細化為六大庫容溫區分類，包括高溫庫（恒溫庫）（5～15℃）、中溫庫（冷藏庫）（5～-5℃）、低溫庫（冷凍庫）（-18～-25 ℃）、超低溫庫（深冷庫）（-45～-60℃）、速凍庫（急凍庫）（-35～-40℃）、保鮮庫（氣調庫）（5～-2℃）。

數據來源：CBRE

從冷鏈物流的環節上，冷庫可以分為為產地型冷庫、樞紐中轉型冷庫、市場型冷庫和配送型冷庫。但該分類屬性并不絕對，各冷庫往往兼具兩種甚至多種物流環節屬性，具備多種功能。具體來看：

產地型冷庫包括初級產品冷庫及生產型冷庫。前者主要位于農產品原產地或港口等區域，主要功能包括集貨、預冷、初加工、儲存及分撥等，旨在打通產地“最先一公里”的冷鏈環節，一般初級產品冷庫面積從3，000-50，000㎡不等。后者主要位于食品生產或加工產業聚集區，服務于食品生產制造企業，主要功能包括原材料及產成品的存儲、加工、包裝、檢測、分撥等。

樞紐中轉型冷庫主要位于交通樞紐城市或進出口貿易港區等區域，主要功能是集散、儲存、區域調撥、檢測、信息采集、分揀等，面積一般在2-5萬㎡。

市場型冷庫主要位于靠近終端消費市場的區域，如一二線城市郊區等，主要功能包括集散、儲存、分揀、配送、展示及交易等，面積以5-10萬㎡為主。

配送型冷庫主要布局在全國主要消費地城市，用于存儲、越庫操作、分揀配送等，一般城市配送倉面積在3萬㎡以內，前置倉面積在500至數千平方米左右。

從冷庫的品質上，可以分為高標冷庫和普通冷庫。CBRE根據對國內冷庫市場的專業研究，結合國家政策文件以及行業未來趨勢，依據建設標準、層高、承重、溫區、面積等指標，提出冷庫的分級標準，將冷庫分為A、B、C三類。其中，A類和B類為高標準冷庫，C類為低標冷庫。

中國冷庫分類標準

數據來源：CBRE

1.2、我國冷庫現狀面臨“量”與“質”雙重短板

（1）冷庫規模：總量可觀，但人均仍嚴重不足

近些年我國冷庫等設施建設火熱，冷庫規模得以快速增長。根據中物聯冷鏈委數據顯示，截至2021年，我國冷庫總容量達到7，858萬噸，折合1.96億立方米，相比于2020年新增庫容778萬噸，同比增長10.99%。從長期來看，我國冷庫規模近7年同比均保持了10%以上的增速，其中，2019年、2020年兩年冷庫規模增速達到15%以上。隨著近期冷鏈物流相關政策的陸續出臺及有關部門對行業盲目擴張的監管力度進一步加大，2021年冷庫庫容增速有所回落，逐步恢復到正常發展狀態。

數據來源：中物聯冷鏈委

盡管我國冷庫庫容保持了相對快速的增長，但從全球范圍內看，我國冷庫庫容仍處于相對不足的階段，尤其是人均冷庫庫容面積與發達國家或地區相比仍有較大的差距。根據全球冷鏈物流聯盟（Global Cold Chain Alliance ，GCCA）發布的《2020年全球冷庫容量報告》，全球冷庫總容量達到7.19億立方米，相較于2018年增長16.7%，其中，北美和中國占報告容量增長的大部分。從總規模上看，我國冷庫容量已處于全球第一梯隊。2020版報告中，我國總容量達到1.31億立方米，僅次于美國的1.56億立方米和印度的1.50億立方米，位居第三。但從人均冷庫容量上看，我國仍遠遠落后于發達國家，我國人均冷庫容量僅0.132立方米，為美國的1/4和日本的1/2，且落后于全球平均水平，冷庫規模仍待進一步發展和擴張。

數據來源：GCCA

（2）冷庫品質：高標冷庫占比不足1/3

根據CBRE對主要城市冷庫的數據監測和評估，全國高標冷庫（A類和B類）合計面積為876萬平方米，整體占比不足1/3，其中A類冷庫僅占比13%，B類冷庫為19%。市場上的存量冷庫以傳統的低標冷庫（C類）為主，多為傳統冷庫、農產品批發市場冷庫以及部分私自改造的冷庫等。相比之下，發達國家存量冷庫多以大容量高標倉為主，單倉平均容量普遍在10萬立方米以上（日本例外）。以美國為例，根據GCCA2018年報告數據顯示，全美冷庫數量1154個，平均冷庫容量達11.35萬立方米。

低標冷庫由于造價較低，監管不嚴，普遍存在面積小、品質差、能耗高，且相關行政備案手續不全等問題，與我國冷鏈物流發展規劃相悖，未來或面臨市場整治和大范圍改造提升要求。

數據來源：CBRE

數據來源：GCCA

注：暫無中國冷庫數量及平均容量數據

1.3、冷庫分布呈東多西少、產銷地集中特點

我國冷庫分布呈現顯著的東多西少局面，尤其是華東地區五省一市（山東、江蘇、浙江、安徽、福建、上海）現狀存量冷庫容量達到4，859萬立方米，占比全國存量冷庫容量近四成，是冷庫分布較為密集的區域。華中、華北區域冷庫容量次之，分別為2，139萬立方米、1，882萬立方米，占比分別為16%和15%。相比之下，西北、東北、西南區域冷庫容量相對偏少，其中，西北五省（陜西、甘肅、寧夏、新疆、青海）冷庫容量僅736萬立方米，東三省冷庫容量912萬立方米，西南四省一市（云南、貴州、四川、西藏、重慶）冷庫容量1，071萬立方米。

考慮到區域人口分布情況差異，采用城鎮人均庫容對比分析。我國城鎮人口人均冷庫庫容約0.14立方米。其中，華東地區人均庫容達到0.185立方米，處于各區域人均庫容首位；華北地區人均庫容次之，達到0.164立方米/人，兩區域人均庫容均高于全國平均水平。東北、華中區域人均庫容均在0.13立方米左右，略低于全國平均水平。而西北、華南、西南區域人均庫容均大幅低于全國水平，尤其是西南區域人均冷庫容量不足0.1立方米。

數據來源：中冷聯盟、國家統計局

分省份看，我國冷庫主要集中在產銷兩地，山東、廣東、上海、江蘇、河南為我國冷庫容量最多的五個省份。其中，山東冷庫容量達到1，563萬立方米，大幅高于其他省份。山東是我國第一大蔬菜和肉類產地，同時也是全國第二大水果及水產品產地。2021年山東全年果蔬產量高達1.18億噸，肉類820萬噸，水產品854萬噸，冷庫作為果蔬、肉類、水產產地重要的配套設施，有巨大的市場需求。廣東、上海冷庫容量均超1，000萬立方米，分別為1，138萬立方米、1，025萬立方米。廣東2021年果蔬產品產量達到5，814萬噸，位居全國前列，其水產品產量高達885萬噸，位居全國第一。廣東不僅是果蔬水產的主要產地之一，其轄區內的大灣區城市群也是重要的冷鏈物流市場所在地，2021年廣東全省人口為1.27億，位居全國第一，其中城鎮人口規模近9，500萬，遠遠高于其他省市。上海是國內果蔬等產品的重要銷售市場之一，其冷庫主要以市場型冷庫為主，且輻射江浙等區域。江蘇、河南兩地冷庫容量分別為896萬立方米、883萬立方米，兩地均為國內重要的農產品產地。

此外，北京、天津等大型城市的冷庫多為典型的市場型冷庫，以靠近消費市場為主要目的。而湖北、湖南、河北、廣西等地均為果蔬類農產品的主要產地，這些省份冷庫規模有待進一步提升。西藏、青海、吉林、海南四地冷庫容量最少，均不足100萬立方米。

數據來源：中冷聯盟、國家統計局

高標倉、冷庫成為物流地產最具潛力投資方向？

原創：華創證券來源：華創證券說明：轉發只為分享，不代表本號立場

· 物流地產：行業發展空間大、供需趨緊推動價格上行。1）需求端：多元物流需求正在激活行業巨大發展潛力。a）我國物流地產行業存在“總量多、人均少”的矛盾。我國倉儲物流設施約 10 億平方米（美國 12.5 億），但人均不及 1 平方米，不及美國和日本的 20%，尤其人均中高標準倉差距更為明顯。b）多元物流需求正在激活行業巨大發展潛力。電商、第三方物流、制造業支撐了需求底盤。近年來電商平臺與第三方物流均在快速擴張倉儲能力，而未來我國制造業從大到強，制造業與服務業的雙業融合會進一步推動倉儲物流的發展。2）供給端：行業集中度較高，核心區域仍然供不應求。我國物流地產行業呈現“一超多強”格局，20 年 TOP10 占比 73%，但普洛斯市占率接近 30%。土地供給則緊張，熱門城市尤為明顯。3）供需關系趨緊推動物流倉儲租金持續上漲。

· 高標倉、冷庫：物流地產最具潛力投資方向。1）高標倉：需求旺、缺口大。高標倉能夠大幅提升單位面積的存儲貨量、縮短分揀貨物時間，從而降低單位成本，提升運營效率。預計我國當前實際高標倉或僅約 8000 萬方，測算缺口或達 7000 萬平方米以上。2）冷庫:政策支持，發展迅速。此前報告我們提出：生鮮電商與速凍食品消費會成為我國冷鏈需求潛在爆發點，未來 3-5 年的維度看，兩大市場增量預計在千億之上。近期十四五冷鏈物流規劃落地，扶持冷鏈物流發展，推動基礎設施建設。

· 公募 REITs 提供全新退出方式：1）海外經驗看，物流倉儲公募 REITs 是優質投資資產。2）我國首批倉儲物流公募 REITs 上市后市場表現良好。

以下為報告正文節選:

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中國冷庫市場供不應求 “十四五”需新增超過500萬平米高標冷庫

國內消費升級趨勢帶動生鮮零售、連鎖餐飲和冷鏈食品等企業加速擴張。CBRE世邦魏理仕5月19日發布《冷庫投資與選址策略》報告預測，2021-2025年中國內地高標冷庫需求將維持13.5%的復合年均增長，對應需要超過500萬平米的新增高標冷庫。

世邦魏理仕認為，當前國內冷庫市場處于早期發展階段，無論是從冷庫的整體供應量、還是冷庫品質，都不能滿足市場需求。報告顯示，目前高標冷庫在冷庫總體供應中的占比不足1/3，在北上廣深、武漢、成都、西安這七個重要冷庫市場中，截至2021年底高標冷庫存量約300萬平方米，超過全國總存量1/3，整體出租率高于90%。

世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨表示：“中國冷庫市場長期呈現供不應求的狀態，高標冷庫更是市場緊俏。世邦魏理仕《2022年中國區投資者意向調查》顯示，在投資者關注的另類資產中，冷鏈物流排名第二，較2021年投資意向大幅上升12個百分點。隨著‘十四五’冷鏈物流發展規劃及相關政策文件的出臺，冷庫投資迎來了發展良機。”

一賽道無論是運營平臺或重資產都得到了國內外投資者廣泛的關注。一線城市冷庫租賃需求活躍，推動了出租率和租金水平的持續上升。冷鏈配送的核心樞紐或者二級城市，也逐漸得到了投資人的認可。”

2022年，多地暴發品及冷凍食品的需求將快速增加。

世邦魏理仕根據中國主要農產品產量、周轉率、“十四五”冷鏈發展規劃提出的冷鏈滲透率以及冷鏈下游需求的增速，綜合推算出高標冷庫需求在2021-2025年間將維持13.5%的復合年均增長，對應需要超過500萬平米的新增高標冷庫。

《“十四五”冷鏈物流發展規劃》明確冷鏈物流是中國產業升級和擴大內需進程中的重要基礎設施，提出到2025年初步形成銜接產地銷地、覆蓋城市鄉村、聯通國內國際的冷鏈物流網絡。世邦魏理仕認為，國內冷庫投資將進入重大機遇期，北、上、廣、深等一線城市及其衛星城市是冷庫投資的優先選擇對象，內陸城市中以武漢、成都為代表的核心物流樞紐以及消費規模較大城市，具有較強的增長潛力，也是冷庫投資布局的重要對象。

分類來看，國際門戶市場冷庫需求旺盛，冷庫租金和出租率也保持較高水平，具有長期穩定的增長空間。建議投資者關注北上廣深以及周邊城市的冷庫投資機會，新項目地塊開發和存量項目升級改造并重。

全國性交通樞紐處于冷鏈體系中的關鍵節點，經濟能級和樞紐能力將繼續提升。建議投資者關注樞紐城市內熱門子市場、優質區位的冷庫投資機會。

而區域性經濟重鎮消費規模增長潛力巨大，冷庫市場將會得到進一步改善，但租金水平和出租率存在一定的波動性。建議投資者可聯合冷鏈食品企業或進口貿易商共同規劃和開發冷庫，綁定租戶未來三至五年的冷庫需求。

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