冷鏈物流地產成為冷門中的賺錢爆點！

近年來，房地產業持續走低，又受到疫情侵擾，使得房地產業發展難上加難。但隨著居民消費對電子商務需求的激增，使得人們對線上消費的依賴越來越重，生鮮配送、冷鏈需求、高標倉等物流需求暴增，使得物流地產熱度直線上升，成為房地產業“脫虛轉實”，“由輕到重”實現轉型的新機遇。

2022年，又是一個魔幻年景。疫情持續兩年后，全國多個城市今年又開始了稱做全域靜默的居家抗疫。當北上廣深這些一線城市都輪番上演全城靜默的硬核防疫戲碼時，各行各業自然也陷入全體靜默的停滯狀態。房地產業自去年跌成狗后，再被一波波疫情收割，如今的慘狀已經無需用語言來形容。全行業在供需兩端都深陷疲軟：需求端，在無休止地疫情侵擾下，購房者的收入預期和投資信心已極速衰竭，買房欲望降到歷史低點。供應端，房屋總量過剩世人皆知。

在住宅地產和商業地產賽道上，早已擁擠不堪，紅海競爭的結果就是極度地內卷。對開發商而言，以往駕輕就熟的住宅和商業地產開發，在今年都有點玩不下去的感覺。但是要看到，危機，危機，從來都是危險和機遇并存。回過頭來對房地產業進行全盤觀察，會發現這些年的行業主旋律，除了“房住不炒”的一貫提法，“脫虛轉實”，“由輕到重”也是房地產悄然進行的大轉變。

當房地產行業從黃金時代走向白銀時代，再到現在的黑鐵時代。基于高周轉、輕資產的短平快式開發套路，正逐漸失去立足點。建立在長期主義理念上的投資運營開發模式，所獲得的回報和增值越來越具吸引力。落實到細分領域，住宅和商業地產銷售周期不斷拉長，利潤率一降再降。而工業地產、物流地產等重資產類房地產的成長性和收益率一路向上，行業機會不斷凸顯。

如果不是傳統房地產百無聊賴的乏味行情，筆者并不會認真去關注產業地產這個新大陸。對產業地產研究得越深入，越是對其中的增長潛力和收益前景感到驚奇。

在房地產各物業門類中，投資回報率的，并不是大眾想象中的豪宅，寫字樓或者購物中心，而是物流地產。據世邦魏理仕統計，2019年，北京、上海等一線城市的物流地產投資凈回報率在6%-8%，遠高于商業地產4%-5%和住宅地產2%-3%的回報率。

物流地產投資回報率在房地產行業脫穎而出，高于住宅和商業地產的現象，不僅出現在一線城市，在全國大城市中也是普遍規律。

物流地產是一個范圍較廣的領域，包含倉儲、物流、配送，普通倉、高標倉、冷鏈倉等多個類別。物流地產中，冷鏈物流又以其遙遙的投資回報率笑傲行業內其他門類。以新三板市場掛牌冷鏈企業為樣本，冷鏈物流行業毛利率大致處于10%-30%區間。這樣的投資收益率，無論在江河日下的房地產業，還是產能過剩的實體產業都是令