【冷鏈江湖】京東、順豐、中通跨界，切入地產新賽道，一片藍海！

自 " 三道紅線 " 政策頒布后，房地產生意就變得越來越難做了。其中，依賴于銀行貸款擴大規模的華夏幸福和恒大，都陷入了嚴重的債務危機。

但是，房地產只是地產領域中的一個垂直賽道。繼續用拿地蓋樓的思路來做地產，是沒有想象力的。更何況，傳統的房地產企業已經是被沉重的債務壓得苦不堪言。

京東、順豐、中通等快遞公司入局地產，不是要蓋樓，而是要蓋倉庫。他們做的不是房地產，而是物流地產。相比于擁擠不堪的房地產市場，物流地產在中國仍然是一片藍海。很多人可能都不懂，什么是物流地產？簡單地說，就是拿地，蓋倉庫，再把倉庫出租給物流公司。倉庫是物流產業鏈中的核心資產，也是電商供應鏈中的基礎設施。在我國電商產業持續發展，不斷深入的當下，物流企業對倉庫需求極大，每年都需要支付巨額的倉庫租金。對京東、順豐、中通等快遞公司而言，做物流地產有著三大優勢。

一是，整合物流地產倉庫。當前，中國物流地產面積達 5.99 億平方米。但優質物流設施只有 5%。絕大部分物流地產都處于分散，低端的狀態中，缺乏智能化技術改造。像京東、順豐、中通等快遞公司擁有**的智能化倉儲技術，能夠對物流倉儲進行系統化的技術升級，全面提升中國物流地產的服務效率和服務質量，從而提升物流地產的商業價值。二是，物流地產是物流產業中的關鍵一環。快遞公司自營物流地產，能夠極大地降低租金成本。三是，國家政策扶持。在 2020 年，國家就啟動了物流地產證券化的試點工作，允許物流地產證券化。

這能極大地降低物流地產開發的資金壓力。在這一政策支持下，京東成立了首支物流地產開發基金，引入阿聯酋主權投資公司穆巴達拉和新加坡主權財富基金 GIC，作為核心投資者，資產管理規模超過 30 億。而在今年 5 月份，順豐房托也成功登陸港交所。從以上就能看到，相比于房地產，物流地產完全就是一片藍海。市場需求大，增長潛力足，還有國家政策扶持，物流地產充滿了想象空間。物流地產和房地產大的不同就在于，它是通過增值服務來實現獲利，而房地產則完全依賴于資產升值。

買房致富，不過是把房價的壓力從一代人轉移到另一代人。但物流地產，根植于中國電商產業供應鏈，賺的是產業服務的錢。而物流地產大多位于偏于郊區，也能盤活閑置土地資源。當快遞公司接連切入物流地產領域時，可實際上，中國物流地產大的玩家，仍然是傳統房企。萬科早在 2018 年 4 月，就聯合高瓴資本、厚樸資本、中銀集團收購了全球大物流地產公司——美國普洛斯公司。