CBRE發布《上海冷庫白皮書》

時間：2023-08-14 10:59:20來源：admin01欄目：冷鏈新聞閱讀：

上海的人均可支配收入、社會消費品零售和進出口等宏觀指標均位列全國第一，并推動其源于進口食品、餐飲消費、商超零售的冷庫需求持續增長。截至2022年底，上海高標冷庫存量達到104萬平方米，是全國首個邁入百萬級體量的城市。

2022年上海高標冷庫的平均業主租金為每天每平方米3.5元，整體出租率為92%。其中，松江、臨港和奉賢的區域特征和客戶群體較為鮮明，是上海冷庫最為活躍的子市場。

冷庫需求因區位、周邊基礎設施、產業集聚呈現較明顯的區域性差異，并對客群定位、產品設計產生重大影響。本報告通過對上海高標冷庫的資源分布和重點子市場的供需分析，對投資者在松江、臨港和奉賢等熱門區域以及寶山、嘉定等潛力子市場的冷庫投資策略提出針對性的建議。

上海高標冷庫供給及需求

上海高標冷庫存量突破百萬規模

根據CBRE世邦魏理仕數據統計，截至2022年底上海高標冷庫總存量為104萬平方米[1]，成為全國首個高標冷庫總存量邁入百萬級體量的城市。

[1]高標冷庫總存量主要包含按照國際標準設計和建造的專業冷庫、以及高標干倉或優質廠房參照專業標準改造的冷庫，即A類和B類冷庫，不包含C類低標冷庫。具體分類標準，參照《冷庫投資與選址策略》

注釋：*冷庫業主租金，是由冷庫業主向租戶收取的租金，按照租賃面積計費；本報告中租金均為面價，包含電費、物業費及增值稅，不含免租期；**冷庫出租率，按照租戶與業主在租賃協議中約定的租賃面積進行統計，非冷庫操作中的實際使用率

數據來源：世邦魏理仕，2023年8月

干倉改造冷庫（B類冷庫）來承接租戶需求。在冷庫結構中，A類專業冷庫占比45%，B類干倉改冷庫占比為55%。

上海高標冷庫主要的功能定位是城配倉和港口倉，這與上海的城市能級、消費水平以及外貿進出口特征相匹配。

數據來源：世邦魏理仕，2023年8月

物流地產商是上海冷庫市場的重要參與者

上海冷庫市場的發展潛力，吸引了眾多物流地產商將冷庫投資作為優化物業結構的重要手段。目前，上海高標冷庫市場較為活躍的參與者主要包括三類，分別為基礎設施提供商、輕資產運營商和綜合冷鏈服務提供商。因其業務模式的不同，上述三類冷庫市場參與方在冷庫租賃運營鏈條上的主要收入來源也相應有所差異，可分為業主租金和終端客戶租金。

上海高標冷庫租金表現

2022年上海高標冷庫業主租金[2]為每天每平方米3.5元，是干倉租金的兩倍有余，而終端客戶租金[3]達到每天每平方米4.16元。2017年生鮮電商興起、2020年進口冷鏈食品集中監管消殺，帶動上海高標冷庫租金全面上揚。2022年以來隨著部分生鮮電商業務調整、進口冷鏈食品消殺政策下線以及新增供應項目入市等因素，上海高標冷庫租金增速放緩。

[2]業主租金和終端客戶租金均采用報價租金，以租賃面積計費，包含電費、物業費及增值稅，不含免租期

[3]實際租賃過程中終端客戶租金通常按照托盤、噸位計價，冷庫租金通過對應的系數進行轉換，折算成按照租賃面積計價

上海終端客戶租金和業主租金之間價差在每天每平方米0.6-0.8元，在業主租金基礎上增加了20%。這個價差在2020年明顯走闊，體現了當租賃需求快速擴張時冷庫運營服務商擁有更強的定價能力。

注釋*：普通高標倉租金報價，含物業含免租期，不含稅

數據來源：世邦魏理仕，2023年8月

上海高標冷庫需求構成

CBRE對主要項目租戶的統計分析顯示，上海高標冷庫的前三大需求行業分別為進口食品、連鎖餐飲和商超零售。此外，快速消費品、生鮮食品加工及乳制品等行業的冷庫需求亦表現活躍。

冷庫需求持續增長得益于上海在國內領先的消費和相關產業基礎。

上海社會消費品零售總額和城鎮居民人均可支配收入均排名國內城市首位，高品質食材和消費品的冷庫需求龐大；上海是華東乃至全國進口食品的樞紐，洋山港、外高橋海港及機場空港是進口冷鏈食品的重要口岸；上海餐飲業發達，尤其是對食材品質和保鮮要求高的精致餐飲國內領先；上海是生鮮連鎖超市在全國布局的必爭之地，門店數量眾多。

數據來源：世邦魏理仕，2023年8月

上海冷庫租賃成交

2023上半年上海冷庫租賃市場活躍，僅半年時間已錄得超過15萬平方米的成交。

數據來源：世邦魏理仕，2023年8月

上海高標冷庫重點子市場

松江：冷鏈食品加工和配送中心

松江是上海配送型冷庫聚集的熱門子市場，新增供應持續穩定增長。區域內冷庫主要服務于食品流通與大宗存儲，部分冷庫配備了食品加工的操作間和生產線，進一步拓展了冷庫的服務內容。2022年冷庫租金較上一年度穩中有升，距離市區較近的新橋、佘山等區域高標冷庫的出租率維持在高位狀態。

未來兩年松江的新交付項目將以A類專業冷庫為主，這將有效改善松江高標冷庫的供應結構，并進一步吸引優質客戶集聚。

CBRE建議投資者結合冷鏈食品企業客戶的商品流向和周轉要求，基于立足松江、服務上海、輻射華東的定位，重點布局適用于冷鏈食品流通和加工企業的具備分撥和配送功能的周轉型冷庫。

數據來源：世邦魏理仕，2023年8月

臨港新片區：進口食品存儲和中轉樞紐

口貨物的依賴。因此，2022年臨港冷庫租金較上一年度基本持平，整體出租率有所回落。

求增長。CBRE認為，在經歷短期去化壓力后，2025年后臨港區域冷庫供求關系將趨于平衡，租金上漲動能將有所增強。

考慮到臨港的進出口樞紐區位，建議投資者在投資時充分考慮進出口貿易企業的需求特性，優先鎖定主力租戶并結合其商品特征設計溫區和專屬功能區。

數據來源：世邦魏理仕，2023年8月

奉賢（不含臨港）：生鮮電商和商超倉配中心

奉賢是生鮮電商和商超企業布局物流配送中心的重要子市場，區域內冷庫以城市配送倉為主。奉賢高標冷庫的新增供應較為平緩，長期以來鮮有大體量項目交付、或多個項目集中入市的情況，區域內高標冷庫資源整體較為稀缺。2022年冷庫租金較上一年度保持平穩，新交付冷庫去化較為順利，區域內冷庫整體出租率處于穩定水平。

奉賢未來新增供應主要為2023年下半年一處城配倉將交付運營，2024年暫未錄得新增供應計劃。

CBRE建議投資者緊密結合生鮮電商和商超企業的貨物品類特征及周轉要求，重點布局滿足冷鏈食品分揀和快進快出功能的城市配送型冷庫。冷庫的功能設計方面，除常規的存儲區之外，可進一步增加貨物分揀和訂單組配等作業區空間。

數據來源：世邦魏理仕，2023年8月

上海高標冷庫投資建議

數據來源：世邦魏理仕，2023年8月

案例分析：萬緯物流上海冷庫網絡的區域布局與功能定位

萬緯物流于2017年進軍冷鏈物流市場，目前已在全國28個城市布局了49個冷鏈園區，可租賃面積超過206萬平方米，冷庫規模位居行業首位。

上海是萬緯物流冷庫投資最多的城市，目前已布局6個冷鏈園區，其中5個園區已投入運營，形成了城配倉、區域倉和港口倉的冷庫服務網絡。萬緯物流從區域市場特征和客戶需求來匹配園區功能定位，通過庫內綜合服務提升園區的出租率和收益率。

數據來源：根據萬緯物流公開資料整理，世邦魏理仕，2023年8月

冷庫投資：以綠地開發、存量項目并購以及升級改造快速形成冷庫網絡布局；園區運營：以冷鏈存儲服務為基礎，疊加食品加工和增值服務，提升庫內運營附加值；招商管理：聚焦肉類、水果、乳制品、連鎖餐飲、商超零售等行業頭部客戶，以供應鏈一體化解決方案增強客戶黏性。

以科技和ESG賦能冷庫投建運營，幫助租戶降本增效

在CBRE今年開展的中國物流租戶調查中，45.5%的受訪租戶希望倉儲物業增加屋頂光伏玻璃板，而43.3%的租戶希望增設新能源車充電樁，高居租戶對未來倉庫標準和設施需求的前兩位。

數據來源：世邦魏理仕，2023年8月

將ESG因素納入設計和運營環節對冷庫而言尤為重要，原因在于冷庫運營成本中的電費占比通常在8-15%之間，遠高于一般干倉的2-5%（未配置大型自動化設備情況下）。CBRE建議投資者聯合租戶共同探索分布式光伏系統、冷庫智能溫控系統、以及“削峰平谷”錯峰購電計劃等舉措有效降低冷庫用電能耗，幫助租戶攤薄單位運營成本，從而提升其對冷庫租金的承受能力。

由于工人無法長時間在低溫環境下持續工作，尤其冷凍庫的溫度低至零下18度，冷庫租戶或運營商越來越積極的采用自動化設備、倉儲管理系統等新技術，以實現長期的人力成本優化和倉庫運營效率提升。CBRE建議投資者通過自身投入或協助租戶進行科技投入，幫助租戶降本增效，投資者也能夠獲得更加長期穩定的租約。

“CBRE近年來為客戶在冷鏈版塊提供了諸多服務，其中包括醫藥、食品等企業的選址服務、冷鏈投資項目的定位咨詢服務以及冷鏈基礎設施的投融資服務等，助力投資人和運營企業的投資布局以及精細化的運營管理。”

“中國人均冷庫面積不足0.2立方米，僅為美國的四分之一。上海作為全國最大的港口，承擔全國40%的消費品進口以及20%的肉類及制品進口。盡管今年冷庫需求面臨短期波動，但長遠來看，隨著國民收入不斷增長，上海居民對食品質量及餐飲要求不斷提升，將繼續推升冷庫需求持續增長。”

總結

租賃基本面

上海是全國冷庫需求和供應最大的城市，食品進口、連鎖餐飲及商超零售等產業均位列全國前茅。

受益于消費市場的持續

投資建議

重點關注松江、臨港和奉賢等冷庫需求產業集聚度高的子市場的綠地開發和項目收購機會；針對閔行、嘉定及寶山等高標冷庫規模小且新增供地稀缺的區域，積極尋找存量項目升級和“干改冷”機會。

根據所在區域產業特征及客戶綜合需求來設計冷庫的功能和產品，同時將智慧物流和綠色低碳納入冷庫投建運營中。

冷庫網絡規模較大的業主，可以考慮增加在信息系統、自動化設備以及冷庫運營團隊方面的投資和建設，拓展多元化的收入，并增強租戶黏性。

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