2022年，光明地產銷售金額及銷售面積下滑，同比降幅分別為64.0%、51.17%。期內房地產開發及配套業務毛利率略增，帶動公司整體毛利率略微提高至18.37%

《投資時報》研究員 王子西

2022年房地產行業艱難前行，部分公司開發投資、銷售面積及銷售額等指標大幅縮水，光明房地產集團股份有限公司（下稱光明地產，600708.SH）也難逃趨勢。

數據顯示，該公司2022年銷售金額及銷售面積再度下滑，同比降幅分別為64.0%、51.17%。銷售額下降的同時，公司實現收入與歸屬于上市公司股東的凈利潤（下稱歸母凈利潤）為165.41億元、0.51億元，同比下挫36.08%、26.93%。

今年第一季度，光明地產營收、歸母凈利潤分別錄得20.14億元、約768萬元，收入降幅61.15%、利潤增長46.58%；簽約面積14.15萬平方米、簽約金額16.16億元，同比降幅均為三成多。

負債方面，截至2022年末，光明地產的帶息債務300億以上，“三條紅線”中有兩條居紅檔。但該公司通過長短期債務調整、高低息成本置換等，短期償債壓力減輕，現金短債比約為1.6，融資成本也有所改善。

值得注意的是，2023年是該公司的“營銷與管理年“，業務方面為“營銷先行”，盤活存量、盤整資產、盤出現金流是公司年內重中之重。那么，目前公司經營情況如何？光明地產相關負責人向《投資時報》研究員表示，公司正常按計劃開展營銷工作，審時度勢推動目標達成。當前行業政策有所寬松，從政策端向市場端傳導并非一蹴而就，需要過程。2023年公司會根據房地產行業、市場和政策的變化，堅持圍繞深耕上海，輻射長三角的戰略投資布局導向。

銷售業績下滑

光明地產是光明食品（集團）有限公司旗下公司，開發足跡遍布江蘇、江西、浙江、山東、河南、湖北、湖南、廣西、上海、重慶等12省2市，其中上海是光明地產的大本營，也是重點深耕城市。

2022年，光明地產實現銷售金額118.65億元，同比下滑64.0%；對應銷售面積為112.23萬平方米，同比降幅為51.17%。按照銷售全口徑金額，公司在克而瑞“2022年中國房地產企業銷售TOP200榜”中位列第122名。

從銷售結構來看，上海市貢獻49.39億元的銷售額，占比四成多；且經營業態以保障房居多。其中，位于上海浦東新區的“光明星城”項目貢獻逾14億的銷售額。云南省逾9億的銷售額則來自位于昆明市“光明璟宸”這一個項目；江蘇省、浙江省則分別為19.82億元、11.71億元，三省銷售金額合計占比三成多。

年報中，該公司并未披露銷售大幅下滑原因。《投資時報》研究員查閱此前億翰智庫研報注意到，2022年上半年，上海疫情封控使得售樓處階段性停滯，加上公司僅于南寧加推“光明城市”項目，上半年推盤規模下降，銷售業績或受到影響。

全年來看，光明地產的營業收入同比下滑36.08%至165.41億元，歸母凈利潤同比下滑26.93%至0.51億元。

由于房地產開發及配套業務的毛利率略增，帶動了公司整體毛利率略微提高至18.37%。不過，從近年來盈利情況來看，公司僅2019年凈利率為6.29%，此后快速下落，2022年該指標僅為1.04%，盈利能力處于行業較低水平。

光明地產2019年—2022年銷售情況（億元、萬平方米）

數據來源：公司年報

拿地收縮

事實上，2022年市場下行、行業增速放緩，投資情緒持續低迷。22城集中供地雖然延續，但熱度走低。據中指研究院，2022年TOP100企業拿地總額同比下滑幅度接近五成，全年整體拿地低迷。對于大部分房企來說，一方面“三道紅線”壓力還沒有緩解，另一方面還需應對疫情等外界因素影響，整體的投資積極性不高。

在房企土地投資普遍收縮的背景下，光明地產僅于2022年末通過招拍掛獲取上海市浦東新區川沙新鎮六灶社區03-04地塊。項目出讓面積約為3.65萬平方米，成交價6.83億元。

若按照新增房地產儲備面積以獲取不動產權證的證載土地面積為統計依據，2022年1—12月，該公司新增房地產儲備面積為0。而2021年，公司在上海獲取自貿區臨港新片區、浦東三林保障房和浦東大團保障房合計四幅地，新增土儲面積為48.63萬平方米。

拿地萎縮，除了行業整體意愿衰減，是否也與資金鏈緊張有關？2023年土地投資計劃如何？對此，該公司相關負責人向《投資時報》研究員表示，公司經營狀況正常，不存在資金鏈緊張問題。2023年公司會根據地產行業、市場和政策變化，堅持圍繞深耕上海，輻射長三角的戰略投資布局導向。

此外，公司項目開工也大幅收縮，2022年的新開工面積僅為19.81萬平方米，較上年減少89%；竣工面積254.81萬平方米，降幅34%。新開工與竣工面積降幅，均超行業水平。且公司計劃，2023年新開工18萬平方米、竣工244萬平方米，新開工及竣工面積繼續下縮。

對此，上述負責人表示，2021年—2023年，從宏觀政策到市場，地產行業均發生深遠變化，公司經營數據總體與行業趨勢基本同向。2023年，公司以優布局、調結構、去庫存、控風險為重點，在投融資整體平衡基礎上，以現金流管理為核心，合理拓展項目儲備，堅持穩健經營。

短期償債壓力減少

截至2022年末，光明地產經營活動產生的凈現金流37.58億元，期末公司貨幣資金73.43億元。公司的帶息債務優化幅度并不大，期末仍在310億元以上。2022年，光明地產凈負債率204.11%、剔除預收賬款后的資產負債率（wind）為80.78%，兩指標均較上年抬升。

不過，光明地產通過對長短期債務調整、高低息成本置換、以及發行中期票據、超短融等融資方式，調整了債務周期結構，債務壓力更多集中在中長期。

具體來看，公司2022年末的短期借款、一年內到期的非流動負債合計約47億，這與上年末約161億相比，短期償債壓力驟減。以致于，公司現金短債比約1.6，較上年改善不少。

同時，公司的整體平均融資成本也降至4.67%，降負債、盤出現金流等，仍是光明地產今年經營重中之重。

據4月15日公告，公司擬發行上限為16億的超短期融資券、25億中期票據、15億非公開發行公司債券，中期票據與公司債券的發行期限均不超5年。而在此之前，公司今年已發行兩期超短融、中期票據。未來一段時間是否仍有融資需求？除了“發新還舊”，是否考慮其他措施解決流動資金壓力？

光明地產相關負責人向《投資時報》研究員表示，公司會根據發展戰略規劃和自身經營狀況，統籌管理資金，營銷回籠與融資開拓并重，并在提高資金使用效率、降低資金成本等方面不斷優化和創新，積極爭取和利用好當前政策對行業的支持與窗口，推進提質增效。